Search

Как да си изберете парцел?

Updated: Oct 17, 2021




До някои от тези изводи стигнах още докато си търсихме апартамент. Те са валидни и тук щом търсите място на което да живеете, но когато търсите парцел за къща някои от тях придобиват много по-голяма сила. Това е така, защото в повечето случаи районите за строителство на къщи са в различни от тези, в които масово се продават апартаменти.


Ходете лично на много огледи.


Ходенето на много огледи ще ви даде добра представа какво можете да очаквате и ще ви даде наблюдения, за да можете да сравнявате. Освен това ще ви даде повече представа за някой район ако той е нов за вас. Ние се отказахме изобщо да гледаме конкретни райони след като ходихме 10-15 пъти защото осъзнахме, че пътуването до там ни дразни и ни идва в повече.

В един момент бяхме решили че с. Бистрица много ни харесва и тъсехме имот там. Общо взето всичко ни се струваше супер, виждахме как се развива района и си бяхме ограничили търсенето. Един ден пътувахме за поредния си оглед (поне 10-ти) и докато се чудех как да изпреваря влачещ се автобус по завоите на Бистришко Шосе, жена ми, която седеше на седалката до мен каза "Май няма смисъл изобщо да ходим на тоя оглед.". Ей така изведнъж. Каза, че не си представя всеки ден да кара по този път, по тези завои сутрин и вечер. И си беше права.

Когато си харесате някой конкретен имот е добре да заведете и някой друг, за да ви даде и различно мнение. Просто различните хора виждат нещата различно и може някой друг да обърне внимание на нещо, което вие просто пропускате.

Огледайте и района около имота (поне 1-2 пресечки), който сте харесали. Запознайте се с какво има наоколо, за да няма изненади след като вече сте сключили сделката. Нямам конкретен списък от неща, за които да гледате, но аз лично не бих искал наоколо да има катун, сметище, промишлени обекти и т.н.


Брокерите


Добрия брокер не е само посредник при сделката. Той трябва да ви помогне да си намерите имота и да ви преведе през процеса до финализирана сделка. За търсенето трябва да отсява обявите според вашите критерии, да ги проверява и да ви занимава само с имотите, които наистина си струват. След това трябва да ви помогне с всички проверки на имота, подготовка на договори, преговори по цената, помощ с евентуални кредити, всичко докато имота не стане ваш.

Лошия вариант е брокер, който ви води по огледи на всичко наред, убеждава ви че трябва да бързате и това което ви показва е добро само за да стигнете до сделка и да си взема хонорара. Тогава просто ви губи времето и не ви дава никаква добавена стойност. Така че или си намерете добър брокер, който да си заслужи хонорара или действайте сами.

Чувал съм много хора да казват, че да си намерим сами имот не е възможно. Едва ли не брокерите си крият хубавите имоти, не се обявяват никъде и ако не работиш с брокер няма как да стигнеш до тези хубави имоти. А те си ги споделят в тяхното си затворено брокерско общество.

През последните 6-7 години почти непрекъснато гледам обяви за различни имоти. Още от както си търсех апартамент, после и с парцела за къщата. Дори сам си направих търсачка за имоти, която събира всички обяви от 5-6 най-популярни сайта и ми ги показва в удобен за мен начин. Все пак съм програмист :) Ходил съм на стотици огледи с брокери. Всякакви брокери, някои доста по-добри от останалите, някои откровено отчайващи и не знаещи какво продават. Виждам как едни и същи имоти се предлагат от различни брокери, дори с различни цени или различни данни. Това със сигурност е индикатор, че тези брокери просто искат да се закачат за хонорар, без дори реално да са представители на продавача.

Със сигурност до брокерите стигат имоти, които още не са обявени, това им е работата. Но повечето брокери нямат готови клиенти чакащи на опашка за всяко нещо. Освен това до повечето стигат директно много ограничен брой имоти. И накрая те също ги обявяват в интернет и ги търсят в интернет. А този край не е много далечен. Говорейки с някои от добрите брокери в големи брокерски фирми, знам че те наистина имат буферен период преди да обявят даден имот, но този период е само 2-3 дни. И ако няма някаква истерия на пазара или конкретната оферта не е супер изгодна, до сделка не се стига толкова бързо.

Няшия парцел го купихме без посредници, макар в цялата история да бяха намесени брокери, но те само усложняваха процеса и бяха на път да попречат на сделката. Накратко, брокерската фирма (Явлена) настояваха да имам договор с тях за брокерските им услуги, въпреки че те бяха брокери на продавача. Странно е едно и също лице да бъде брокер и на продавача и на купувача, как би искал най-доброто и за двете страни? А една лелка от Явлена ми обясни, че тя щяла да бъде мой брокер (просто защото е вдигнала телефона при едно позвъняване) а друг нейн колега щял да представлява продавача и нямало никакъв проблем в това нещо. Е това не ме устройваше, не подписах договор с тях и въпреки някои усложнения си купих имота без тяхната намеса. Ако искате повече подробности ми пишете, за да разкажа в детайли.


Направете всякакви проверки, нищо не е излишно


Има някои задължителни неща като собственост, тежести, регулация. Ако ползвате кредит банката може да добави и още неща като експертна оценка например. Но ви препоръчвам да стигнете и стъпка по-далеч.

Със сигурност проверете параметрите за застрояване за имота. Проверете и възможността за присъединяване към мрежите на електроразпределителните дружества и ВиК. Случва се така, че да има проблеми за присъединяване и се налага да се изграждат дълги трасета или трафопости, които могат да се окажат допълнителни разходи за вас. Ако сте в район където по принцип има газ обадете се и в дружеството, което се грижи за това.

Проверете с геодезист и точните граници на имота и дали няма някакво разминаване между границите на имота и улични регулации. Освен това площи и граници се водят в два различни регистъра и ако има значимо разминаване, може да ви се наложи да минавате през тежки процедури за да ги отстраните или да загубите някаква част от имота. Друг често срещан проблем е че имота, който виждате/ви показват може да навлиза в границите на друг имот или да са навлезли в него. В някои случаи тези проблеми могат да се отстранят лесно. В други вече има например застроена масивна ограда или нещо такова, което едва ли ще бъде съборено заради това разминаване. Такива неща най-малкото се отразяват на реалната квадратура, която си купувате, така че го имайте в предвид. При нас работата на геодезиста струваше 300 лв. за заснемане на парцела и трасирането му.

В нашия случай, единия ъгъл от парцела ни беше ограден като част от съседния парцел. Със заснемането от геодезист се оказа, че трябва да си вземем около 40 кв. м.. При нас беше в най-лекия вариант с обикновена телена мрежа и бетонни колове забити директно в земята, така че местенето беше лесно и се разбрахме без проблем със съседа ни. Все пак парцела ни не е особено голям(726 кв. м.) и просто да загубим 40 кв. м. от него не е опция за нас. А и сме си го платили на цена от 100 евро на квадрат, което означава около 8000 лв. Не е добре просто да не се интересувате, нали?

Можете и сами да стигнете до много полезна информация


За някои от проверките описани по-горе ще ви трябва съдействие от собствениците на имота, но те са длъжни да го направят ако искат да продадат този имот. Всички други можете да направите чрез вашия брокер или сами.

- Кадастъра може да ви даде информация за предназначението на имота, границите, точни размери и дори собствениците на имота. Единствено справката за собственост е платена, но струва само 2 лв. на справка и става изцяло електронно. Разгледайте картата и възможните справки на https://kais.cadastre.bg/bg

- От моя опит със Софийска Вода, можете и сами да извадите предварителна справка за изходни данни за присъединяване към водопреносна и канализационна мрежа за даден имот, дори и да не сте негов собственик. Справката струваше 115 лв. за нормална поръчка, която отне малко повече от 3 седмици.

- От ЕРП-тата също могат да ви изготвят такава справка, но може и да се наложи съдействие от собствениците. Ние направихме проверката си чрез познат в ЧЕЗ и не сме плащали, но те имат ценоразпис на сайта си.

- Можете да си запишете час за консултация с главния архитект на общината, в която се намира парцела, за да изкоментирате всякакви притеснения относно бъдещето ви разрешение за строеж върху този парцел. Не струва нищо.

- Ако имате някакви съмнения относно подпочвени води, или качеството на почвата можете да наемете геолог преди сделката който да вземе проби и да изготви доклад. В нашия случай струваше около 600 лв., но това така или иначе трябваше да се направи и решихме да го направим навреме.


Говорете със съседите


От хората, които вече живеят там можете да научите много. Докато ние търсехме парцел сме чували много различни версии от продавачи и от съседи. Това е валидно не само при парцели, но и при апартаменти. Така сме чували за проблеми с водата или тока на някои места, за които едва ли някой продавач или брокер ще ви каже. Може и просто да не знаят, но нямат и интерес да споделят такива неща. Има и някакви много специфични неща, на които хората живеещи всеки ден там обръщат внимание а други не. Например на едно място ни предупредиха, че наблизо имало цех за колбаси и заради месото и жегите през лятото се разнася неприятна миризма с месеци. Не бихте искали да откриете такова нещо след като вече сте си купили имота, нали?

Другото важно, което ще спечелите е, че ще се запознаете с бъдещите ви съседи. А това също е от огромно значение. Все пак не искате от другата страна на оградата да имате някой луд, нали? Съседите могат и много да ви помагат и много да ви пречат. Ние, за наш късмет, уцелихме в това отношение. Имаме прекрасни съседи и от двете ни страни. Помагаха ни още преди и по време на строежа, като ни осигуряваха инцидентно ток и вода докато ние още нямахме в имота си. Също така приеха без проблем някои затруднения причинени от нашите строители в дадени моменти. А имаха основания да негодуват и да ни причинят още главоболия.

Съседите ви като местни хора, особено в по-селските райони, могат да ви дадат и директно информация за имоти, които се продават. Дори такива, които не са обявени абсолютно никъде. Могат да ви свържат директно с продавачи и да по този начин да ви съдейтват в търсенето.


Огледайте хубаво харесания имот


Това може би звучи много очевидно, но е добре да обърнете внимание на абсолютно всичко, което има вътре: шахти, стари постройки, кладенци, стълбове. Опитайте се да разберете дали нещо минава под земята и не се вижда. Не че ако има нещо то е непоправимо, просто може да ви струва скъпо.

Ние имахме такъв проблем със стара тръба минаваща общо взето през средата на нашия парцел. Най-тъпото е че я видяхме в началото (или поне знаци че има нещо), разпитахме за нея, но някакси не обърнахме достатъчно внимание. Имаше една шахта в края на имота. Изглеждаше като да не е действаща и я нямаше на справката от Софийска вода. Питахме и съседите и старите собственици (пак съседи) и те казаха, че едно време имало идеи за напоителен канал минаващ през селото. Така и никога не заработил и общо взето решихме, че няма проблем.


В продължение на около година преди да започнем да строим и половин година докато вървеше грубия строеж я наблюдавахме и наистина нямаше никакви проблеми. Но около месец два след като приключихме грубия строеж, през зимата, се появи проблем. По тази тръба започна да тече вода и то много. Течеше непрекъснато и с голям дебит. На око изглеждаше като количеството изтичащо от нормална чешма пусната до край. След като вече бяхме направили обратния насип (реално бяхме заровили тази тръба и тя изтичаше под земята към основите на къщата) а и на студеното и мокро така или иначе време отстраняването на това нещо продължи много и беше трудно. Ако се бяхме погрижили в началото щеше да е много по-лесно и бързо. Накрая от съществуващата шахта прихванахме водата и я вкарахме в канализацията. Проблема беше решен, но имаше нерви.



Помислете за необходимите отстояния


Трябва да знаете, че има някои ограничения при застрояването. Те са различни за различните райони, но навсякъде ги има. Имам предвид минимални отстояния от съществуващи сгради, от уличната регулация, от дъното на парцела и т.н. При нас и в повечето подобни райони те са по 3 м. от улицата, 6 м. от сгради в съседни имоти и 3.м от границата със съседен имот, 5 м. от дъното на имота. Това са и данните, които главния архитект на общината в която искате да строите ще посочи във визата ви за проектиране. Това е документ, който служи като входни данни за проектантите да започнат проектиране. Така можете да придобиете представа в какви рамки всъщност можете да разположите къщата си и дали това ви устройва. Може да се окаже така, че това което остава не е добър вариант и да повлияе на решението ви.



Какво си избрахме ние ?


Ами избрахме си това, което виждате и на снимките тук. Всичко, което публикувам е от нашия личен опит:

- Парцел в Лозен с площ от 726 кв. м. с доста неправилна форма, но позволяваща ни да направим къща, която ни харесва и да остане добър двор за нашите разбирания.

- На нас ни струваше по 100 евро на кв.м., което беше нормална цена спрямо други имоти които гледахме и не ни харесваха толкова.

- Достъпа ни е по околовръстния път или магистрала Тракия, като от 4-ти км. до там стигаме за 15 мин. с кола.

- Има хубава гледка към Лозенската планина на юг и Стара Планина на север.

- На асфалтирана улица със съседи от едната ни страна и празно място от другата. Другите ни съседи са от другата страна на малката уличка.

- В парцела никога не е имало нещо построено, но има ток на ъгъла на парцела, вода и канал по улицата отпред.

- В двора имаше много дървета и когато се раззелени стана като джунгла, но за това повече в следващ пост.

- Въпреки неправилната форма набързо нахвърляхме няколко варианта за разположение на къща в него и ни устройваше.

Гледахме имота ни да бъде в селото, да имаме съседи и нормален достъп дори през зимата, когато има сняг. А там дори се снегопочиства редовно, дори по малката улица.

Преди това разглеждахме парцели къде ли не: Бистрица, Равно поле, Герман, Панчарево, Банкя, Иваняне, разбира се и Симеоново и Драгалевци.






120 views0 comments

Recent Posts

See All