Как си избрахме строител

И така, стигнахме до етапа, в който вече имахме готов проект за така желаната ни къща. Много хубави картинки, разпределението точно такова каквото си мислим, че ще бъде перфектното за нас Хубави големи стаи, представяме си как живеем там, как неща които ни дразнят/пречат в сегашния ни апартамент там ще бъдат много по-добре. Но за да стигнем до там, някой трябваше да изпълни този хубав проект и да построи бъдещата ни къща. Трябваше да си изберем строител.

От опита ми до тук, мога да кажа че това е може би най-важното решение, което трябва да вземете за вашата къща. Независимо какъв е проекта ви и колко искате да се занимавате вие с него, строителя е основен участник и е добре да отговаря на вашите изисквания. За мен (в началото) беше важно да зная, че с този строител мога да завърша целия си проект - и грубия строеж и довършителните работи. Не исках да се занимавам с организиране на отделни групи и т.н.. Въпреки това обаче исках да подпиша договор само за грубия строеж, за да мога вече на база лични впечатления да преценя дали да продължа и с довършителните работи. Но от къде изобщо да започнем? Първо, съвсем формално има някои основни нормативни изисквания, на които бъдещения ни строител да отговаря за да ни открият строителна линия. Разрешението за строеж не означава, че можем веднага да започем да строим. А тъкмо си мислех, че с това мъката ни с общината приключва. Уви. От общината трябва да ни издадат документ (Протокол 2) за откриване на строителна площадка. Освен това трябва да ни заверят и и някаква книга (строителен дневник или нещо подобно) и за това се разглеждат документите на строителя, който ще изпълнява обекта. Той трябва да е регистриран в Камарата на строителите в България, за което да предостави документи заедно с документи за техническия ръководител, който ще ръководи обекта. Трябва освен това да има договори с фирма за транспортиране и депониране на строителни отпадъци и т.н. Това са минимум изискванията наложени по закон, на които строителя да отговаря. Поне за сгради от категория 5 (каквата е и нашата къща) и нагоре. Разбира се обаче само документите не са достатъчни. Искаме да имаме и някакви отзиви за този строител. Добре е да можем да видим друг обект, който той е изпълнил и поне някой да каже нещо хубаво за работата му. Много важно е да имате добра обратна връзка и за комуникацията и работата с тях като хора. Каквото и да си мислите в началото със сигурност ще има доста комуникация със строителя по време на изпълнението на обекта и е добре да можете да се разбирате с тях нормално. И така започваме да търсим такива строители, за да искаме оферти, да можем да ги сравним и да си изберем кой да ни построи къщата. Доста отговорна задача. Не искаме да се вържем с типичните строители/майстори, за които всички сме чували, нали? Не искаме да ни скъсат нервите или да ни окрадат както много хора ни предупреждават. Още живеем с романтичната представа как къщата ни ще започне да се появява и така до момента в който всичко е готово и се нанасяме. Другия голям фактор, който да се има предвид е цената. Има много спекулации за това колко струва строителството на къща. Някои дават универсална цена на кв.м. за груб строж, но това си е пълна измишльотина. Трябва да се сравняват конкретни оферти за точно вашия обект, защото цената зависи от много различни фактори в конкретния проект. Разликите от къща до къща могат да са огромни:

Етажност. Има голяма значение на колко етажа а и като цяло каква е площта на сградата. За това и големите кооперации излизат много по-изгодни за строителство на кв.м. от самостоятелните къщи.
Изкопи и подземни работи. Колкото повече изкопи и площ предвиждаме под земята толкова по-скъпо. Освен самите изкопни работи, под земята отива и повече бетон и арматура, трябва да се хидроизолира.
Покрив. Има голямо значение какъв ще е покрива на къщата ни като вид (скатен или плосък), покритие (керемиди, битумни керемиди, ламарина, т.н.), ще има ли плоча под самия покрив или не, цялостния пакет (конструкция, изолации)
Фасада. Това е може би перото в което разликите са най-големи. Дали ще се използва мазилка, камък, HPL или някакъв друг материал може да окаже огромно значение на цената. Окачените фасади са доста по-скъпи от нормалните. Дограмата като част от фасадата също може да варира много.

Обаче как да ги намерим изобщо тия строители за, да ни дадат оферти? В нашия случай много от най-близките ни приятели работят в сферата на строителството. Трябва лесно да ни свържат с добри строители и просто да изберем най-добрата оферта. Да ама не, и това не е толкова лесно. Приятелите ни се занимават с доста големи проекти(молове, големи офис сгради, цели жилищни комплекси, заводи и т.н.) и както се оказа, строителите н,амесени в подобни обекти нямат никакъв интерес към строежа на само една еднофамилна къща. Просто не е е достатъчно голямо за тях, те работят в много по-големи мащаби , имат работа за много време напред и никой не се разсейва с вместването на една къща в графика. Все пак покрай тях стигаме и до по-малки строители, които все още нямат достатъчно капацитет за големи обекти и са заинтересовани от такава работа. Свързваме с 4 фирми, които имат интерес, препоръчани са и могат да започнат когато и ние искаме.

Първите са приятели на мой приятел.Той не е работил директно с тях (освен довършителни работи по личния му апартамент), но ги препоръчва като отговорни и честни хора.
Втория е строител, който дори познавам лично по друга линия. Работил на 2 обекта ръководени от мой приятел, който ми казва, че върши добра работа и косурите му са по-скоро дребни неща. Предупреждава ме все пак че комуникцията с него по време на строителството може да е малко дразнеща.
Третия в момента строи къща на приятел на друг мой приятел. На него също му бил препоръчан от друг негов клиент и били доволни от работата му и те го препоръчват.
Освен това архитекта ни свързва с още една фирма, които са изпълнявали предни негови обекти и казва че са станали добре. На него вече му се доверяваме и се свързваме и с тях.

За да имаме още допълнителна информация намирам и няколно фирми от интернет (информацията ми е изцяло от сайтовете им като гледам изпълнени обекти и т.н.) и искам оферти и от тях, за да имам максимално много информация за цените когато сравнявам офертите. И така изпращам запитване към всички с проети, количествени сметки и всякаква друга информация която имам и им трябва за да могат да подготвят оферта. №2 и №3 ми изпращат първите оферти след известно време (със само едно подсещане) на база на тези данни. На другите им трябва повече време и по няколко подсещания, за да подготвят оферта. Някои изобщо не ни изпращат нищо до края. Виждаме се пак и с кандидат строители №1. Водя ги да видят и парцела за по-пълна картина. Не виждат проблеми с достъпа за техника, обясняват ми в подрибности какъв е процеса и т.н.Те ме водят да видя друга къща, която завършват в момента и ми обръщат внимание на някои детайли които явно са по-впечатляващи ако разбираш в детайли (колко са прави високи колони, как е излято някакво стълбище и т.н). Всичко изглежда точно, вдъхват ми доверие, готини момчета са и вече си представям как ще работим заедно. Започвам да се надъхвам. Но още нямам оферта. Виждам се и със строител №2. Преглеждаме заедно проекта (след като вече ми е дал оферта). Започва отначало да ме предупреждава за неща, които били трудни за изпълнение. Не можели ли проектантите да измислят нещо друго за еди коя си колона и други подобни. Някакви неща казва, че не ги е забелязал преди да даде офертата. Други изобщо не ги е оферирал. За други неща които е оферирал, казва че са примерни и не е сигурен за тях, трябвало още да проверява за тях. Но пък вече ги е оферирал с някаква цена? Като цяло имам усещането, че не е нашия човек. Но още нямам решение. След като получавам оферта(и за тях ми трябват 1-2 подсещания) и от строител №3 и отивам на място да видя къщата на приятел на мой приятел, която довършва се виждам и с него. Изглежда читав, не показва нищо в проекта да го изненадва. До сега само в неговата оферта липсват позиции като временно селище (фургони за строителите и техника), тоалетна, ограда, информационна табела, охрана и т.н.. Когато го питам за тях ми казва, че това си е тяхна отговорност и са си включени в цените които ми е дал за самото строителство. Казва ми, че вече е работил с избрания от мен подизпълнител за ламаринения покрив(ВАС Про пак по препоръка на архитекта ни) и работят добре заедно. Дори ми казва, че може той да им поиска офета за изпълнението на същия покрив и евентуално да получа по-добра цена през него. Звучи много добре. Казва, че не би трябвало да има допълнителни разходи за някаква странични неща освен това което е включил в офертата(доколкото реалните количества са такива като в количествените сметки). Звучи доста добре. Все още обаче кандидати №1 са ми фаворити. Виждам се и със строителите препоръчани от архитекта. След 2 подсещания за оферта ми изпращат и такава и те също подхождат по подобен начин и не ми калкулират допълнитлни неща освен самото строителство. Но в същото време не искат да се занимават с по-периферни неща като изолации, покрив, зидария. Въпреки че казват че ще ги изпълнят аз все още се надявам че с избрания строител ще мога да направя дори и довършителните работи, а при тях изобщо няма такава възможност. Не ми се занимава да търся други изпълнители или отделни бригади след това и до голяма степен това ме отказва.

При разглеждането на офертите е добре да имате предвид и начина на плащане. Някои строители искат значителна част от цялата стойност на договора в аванс, за да организират и започнат строителството. Това със сигурност може да им помогне да организират по-добре процеса и строителството да върви по-бързо, но няма гаранция за това (от практическите ми наблюдения в този сегмент) и може ипросто да използват вашите пари за оборотни и по други обекти. В нишата с къщите строителите са достатъчно малки, за да ви предлагат и различни варияти, в които не плащате данъци на цялата сума чрез разни документални врътки и плащане на част от сумите в брой. Това също може да окаже значително влияние на крайната цена, която вие плащате, така че обмислете всичко внимателно.

И така получавам оферта и от строител №1 и мога да сравня всичко. Или поне така си мисля. Толкова ли им е трудно на тия строители да попълнят темплейта който съм им дал (количествено стойностна сметка от проектантите) ами все някъде импровизират. Все пак нагласям всички данни в една таблица. Мамка му, различките са големи! Говорим за 20-30 % разлика между различни оферти или по друг начин казано 40-50 хиляди лева без ДДС (става въпрос за строителство преди големия бум на строителните материали през последните 2 години и цена за етапа на грубия строеж без покрива в рамките на 200-250 хиляди лева без ДДС). Не са малко за да ги пренебрегнем лесно, нали? Много ми се искаше да се захвана със строители №1, но №3 също не изглежда никак зле а пък ми е най-изгоден и тази разлика както и да я мисля не мога да си я оправдая само със симпатията ми към някой. За това и решавам да приема офертата на стоител №3 (до колко това ще се окаже правилното решение ще ви разкажа в следващите 1-2 поста). Правим още една среща, разбираме се за договора, и още някакви детайли и захождаме към подписване и откриване на строителна линия.

Нещата започват да стават съвсем реални и скоро наистина ще си строим собствената къща. В следвашия пост ще ви разкажа и за истинското начало.